[한국방송/박기문기자] 

# B씨는 어머니 A로부터 서울 소재 ㅇㅇ억 원의 고가 아파트에 대한 근저당 채무 ㅇ억 원을 인수하는 조건으로 부담부증여를 받았다. B는 근저당 채무에 대해 본인의 근로소득으로 상환하고 있는 것으로 소명했으나 연간 ㅇ억 원에 달하는 신용카드 사용액 등 생활비, 자녀 유학비, 해외여행경비 등 호화 사치생활 자금에 대한 출처가 불분명해 국세청은 이를 사실상 부모가 빚을 갚아준 '편법 증여'로 보고 세무조사에 착수했다.

사례1. 고가 아파트를 부담부증여 받은 후 자금출처조사를 회피하기 위해 대출 상환은본인 소득으로, 생활비는부모 찬스 (국세청 제공)

 

국세청은 고가 아파트가 밀집해 있는 강남 4구와 마용성 아파트 증여에 대해 증여세 신고 적정 여부를 전수 검증하고 부담부증여 등 채무이용 편법증여가 의심되면 철저히 세무조사하겠다고 4일 밝혔다.

 

부동산 등기 자료에 따르면 올해 1월~10월 서울의 집합건물 증여건수는 2022년 10월 기준 1만 68건 이후 3년 만에 최대치인 7708건이었으며, 미성년자에 대한 증여도 223건으로 2022년 이후 최대 수준이었다.

 

특히 미성년자가 증여받은 아파트의 절반 이상이 강남 4구·마용성(마포·용산·성동구) 등 가격상승 선두지역에 집중돼 자녀 세대의 자산 양극화는 더욱 커지고 있다.

오상훈 국세청 자산과세국장이 4일 세종시 정부세종청사 국세청에서 강남4구·마용성 등 고가 아파트 증여 2077건 전수 검증에 대한 브리핑을 하고 있다. 2025.12.4. (ⓒ뉴스1)

 

국세청은 먼저, 부담부증여와 담보 등 채무를 이용한 편법증여를 조사한다.

 

대재산가인 부모의 도움으로 손쉽게 고가 아파트를 취득하고도 채무를 이용해 납세의무를 회피하는 사례를 집중 점검한다.

 

부담부증여로 물려받은 부동산의 담보대출이나 전세금을 증여받은 자녀가 실제 상환했는지, 대출 상환은 본인 월급으로 했으나 부모로부터 생활비를 별도로 지원받고 있는지 여부도 철저히 확인한다.

 

국세청은 이어서, 증여자의 증여재산 형성과정을 확인한다.

 

당초 부동산을 취득한 증여자의 재산형성과정에서의 세금탈루 등 문제가 없는지도 자세히 들여다본다.

 

증여자의 아파트 구입 자금이 사업소득 탈루나 실제 발생하지 않거나 증빙이 없는 경비를 허위로 처리하는 '가공경비' 계상 등으로 마련된 사실이 확인되면 관련 사업체까지 조사 범위를 확대하고 불법·탈세행위에 대해서는 세금 추징뿐만 아니라 관계 기관에 고발한다.

 

국세청은 또한, 시가보다 현저히 낮게 신고한 사례를 검증한다.

 

지난달 기준 증여세 신고기한이 지난 1~7월 중 해당 지역 아파트의 증여 건수는 2077건이며 그중 증여세가 신고된 건은 1699건이다.

 

그중 1068건은 매매사례가액 등 시가로 신고했으며, 631건은 시가를 산정하지 않고 공동주택공시가격으로 신고했다.

 

국세청은 시가로 신고한 1068건에 대해서는 적절한 가액인지, 상속증여세법상 인정되지 않는 부당한 감정평가액은 아닌지 등을 확인할 예정이다.

 

공동주택공시가격으로 신고한 631건 중 시가보다 현저히 낮게 신고한 부동산에 대해서는 국세청이 직접 감정평가해 시가로 과세한다.

 

아울러, 국세청 감정평가 기준에서 벗어나기 위해 쪼개기증여나 법인을 이용해 우회증여한 사례도 정밀 검증한다.

 

국세청은 이와 함께, 세대생략 증여 과정에서의 조세회피를 검증한다.

 

고액 세대생략 증여건을 대상으로 더 높은 구간의 세율 적용 회피를 위한 위장 증여는 아닌지, 증여재산을 분산시키기 위한 쪼개기증여인지 등을 표본 검증하고 그 결과에 따라 추후 대상을 확대한다.

 

국세청은 이 밖에, 증여세·취득세 등 부대비용 대납 여부도 확인한다.

 

미성년자 등 자금조달 능력이 없는 자에게 아파트를 증여한 경우에는 증여세 대납 여부는 물론 취득세 등 부대비용에 대한 자금이 정당하게 마련됐는지 빠짐없이 확인한다.

 

수증자가 증여세·취득세 등을 납부할 능력이 없어 증여자가 대신 납부한 경우뿐만 아니라, 종합부동산세·재산세 등 부동산 보유 때 발생하는 각종 부대비용까지 부모, 조부모 찬스로 해결하며 정당한 세부담 없이 부를 축적하는 행위를 모두 찾아내 과세한다.

 

국세청은 앞으로도 부동산 시장동향을 면밀히 모니터링하면서 집을 편법적인 부의 이전 수단으로 악용하는 행위를 엄정 대응할 계획이다.

 

최근 급증하는 강남 4구·마용성 등 고가아파트 증여 거래에 대해서는 일회성에 그치지 않고 부동산시장이 안정될 때까지 전수검증을 계속 이어나간다.

 

아울러 강화된 대출 규제에도 불구하고 강남 청약 열풍을 부추기는 현금 부자들에 대한 자금출처검증을 실시해 자산양극화를 심화시키는 투기성 행위 차단에 역량을 집중한다.

 

또한 소득 대비 고가의 주택을 취득하거나 호화생활을 영위한 자에 대한 재산·채무현황 등을 수시로 분석해 정당한 세금 신고·납부 의무를 이행하지 않은 탈세 혐의자는 엄정 조치한다.

 

문의: 국세청 자산과세국 상속증여세과(044-204-3457)