[한국방송/문종덕기자] 수도권 전역을 규제지역으로 묶고 갭투자 여지를 차단한 6·17 부동산대책이 규제 '틈새'를 우려하는 여론에 휩싸였다. 규제수위와 범위가 확대되면서 이해당사자가 늘어난 까닭이다. 정부는 풍선효과로 집값과열 우려가 있는 곳엔 규제지역으로 추가지정하는 등 후속보완책 마련에 나선다는 방침이다.

◇광범위 규제에 늘어난 이해당사자…규제불만도 확대 

6·17 대책의 주요 타깃은 수도권 집값상승을 부추긴 갭투자자와 수도권 풍선효과, 법인, 재건축시장으로 압축된다. 투기과열지구와 조정대상지역을 인천과 경기전역으로 확대했다. 투기지구나 투기과열지구의 3억원 초과 주택을 사면 전세대출 보증을 제한하기로 했다. 2년 이상 거주자가 아닌 집주인은 재건축 분양 혜택도 제한된다. 법인의 양도세 강화, 재건축단지 안전진단 절차 강화 등 집값과열의 원인 대부분을 차단했다.

문제는 대책도입에 따른 '경우의 수'다. 피해 가능성이 높은 당사자들의 목소리가 높아지고 있는 이유다. 먼저 재건축 단지 중 2년 이상 거주한 조합원에게만 재건축으로 짓는 새 아파트를 받을 수 있는 분양자격을 준다는 규정에 임대사업자의 피해가 예상된다.

국토부는 재건축 의무거주기간 2년 적용단지는 연말 도정법 개정 후 최초로 조합설립인가 들어갈 사업장이며 이 경우 현재 조합설립 전 단계인 은마 아파트와 신반포 2차 단지는 적용대상이 된다고 밝혔다. 거주 요건을 충족하지 못한 은마아파트의 임대사업자는 사업전 감정평가금액으로 현금청산을 하게 된다. 수억원대의 손실을 볼 수 있어 마땅한 구제수단이 없다면 손해가 막심하다.

국토부 입장은 아직 뚜렷하지 않다. 향후 입법과정에서 2년 거주 예외사유에 임대사업자를 포함한다면 이들을 구제할 수 있지만 이 경우 원주민이 아니라 재건축 이익을 바라보고 주거 자체를 하지 않은 '투자자'의 이익을 보호하는 모순이 생겨서다. 

◇2년 주거 제한 재건축 분양에 임대사업자 불만…"피해 대상자 살펴보자"

국토부 관계자는 "당장 예외조항을 검토하기보단 실질적인 피해규모가 어느 정도인지, 그리고 2년 주거요건을 얻지 못한 '집주인'의 예외적 보호가 맞는 것인지 등을 살펴보겠다"며 중립적인 입장을 내놓고 있다. 예외조항을 함부로 보완할 경우 자칫 투기수요에 출구를 제공할 수 있다는 판단이다.

3억원 초과 주택 구입 시 전세대출 회수도 문제가 되고 있다. 갭투자가 감소하는 것은 사실이지만 그만큼 전세공급물량이 줄어든다는 지적 때문이다. 당장 전세시장의 불안감을 야기할 수 있다는 전망도 나온다.

국토부 관계자는 "집주인이 직접 거주하면 기존에 집주인이 거주하던 주택은 다른 임차인에게 임대돼 전체 전세공급 총량은 동일하게 유지될 것"이라고 전했다. 올해부터 3년간 수도권 내 입주물량이 연간 22만4000가구, 서울 입주물량은 연간 7만2000가구가 새로 공급되는 만큼 전세물량을 걱정할 상황도 아니라는 설명이다.  

부동산 대책에 따른 청약과열 현상이 심화된다는 우려도 이어지고 있다. 청약 가점이 상대적으로 낮은 30~40대 무주택자 소외 현상이 심화할 것이라는 지적이다.

국토부는 6·17대책에서 실수요자에 대한 규제는 없다고 반박했다. 특히 공공분양과 민영주택의 신혼부부 특별공급 비중을 올려 2019년 서울 민영주택 당첨자 중 30~40대가 차지하는 비중은 73.1%에 달할 정도로 높다는 것이다. 디딤돌대출, 보금자리론 등 실수요자에겐 정책모기지를 저금리로 지원하는 것도 실수요 지원책으로 강조했다.

재산권·거주이전 자유 침해 논란은 신중히 접근할 문제다. 국민청원 게시판에는 6·17 대책 이후 현재(19일 오전 기준) 대책에 대한 불만과 개선을 요구하는 청원 글이 약 30건이 올라왔다. 청원은 시간이 갈수록 늘어 대책에 대한 불만이 적지 않음을 보여준다.

◇김포·파주 집값과열 땐 과감한 선제조치 경고

토지거래허가구역은 원래 땅 투기를 막기 위해 빈 땅을 묶어두는 조치인데 정부가 집값을 잡기 위해 거주 목적의 주택 매매까지 간섭하는 것은 과도하다는 지적도 제기된다.

그러나 최근 재건축초과이익환수제가 헌법재판소를 통과하면서 투기규제 수단으로 활용되는 정책의 법적규제 폭이 크게 줄어들었다는 점을 감안하면 국민청원이 반영될 가능성도 크게 낮아질 것으로 보인다. 

이명섭 국토부 주택정책과장은 "지적된 사안에 대한 문제점을 들여다보고 있으며 대신 성급한 대안보단 실제 피해가 어느 정도인지 주장의 경중에 맞는 부분인지 규모와 대상자를 찬찬히 살펴서 예외 등 후속보완책은 신중히 내놓겠다"고 전했다. 

이밖에 이명섭 과장은 "김포 등 집값과열과 같은 풍선효과가 예상되는 곳은 예외없이 규제지역으로 지정할 방침"이라고 덧붙였다.