[서울/박기문기자]주택공급 확대와 주택시장 안정을 위해 재개발‧재건축 추진 저해 요인으로 꼽혔던 ‘2종 7층’ 규제가 풀렸습니다. 이에 따라 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받는 지역은 2종 일반주거지역과 동일하게 최고 25층까지(공동주택 기준) 건축이 가능해집니다. 상업‧준주거지역에서도 주택공급을 확대할 수 있도록 주거비율을 높였습니다. 그동안 일률적으로 적용됐던 규제가 완화되면 민간의 참여가 많아지는 만큼 주택공급 확대와 주택시장 안정에 도움이 될 것으로 보입니다.
주택공급 확대와 주택시장 안정을 위해 재개발‧재건축 추진시 사업성 저해 요인 중 하나로 꼽혔던 ‘2종7층’ 규제가 풀렸다. 또한, 상업‧준주거지역에서도 주택공급을 확대할 수 있도록 상가 등 비주거시설 비율도 기존 10% 이상에서 5%로 낮아졌다.
시는 관련 도시계획 규제 완화를 적용해 개정한 ‘서울특별시 지구단위계획 수립기준’을 21일부터 시행한다고 밝혔다. 재개발‧재건축 등 정비사업이나 공동주택 건립을 계획‧추진 중인 사업지에 즉시 적용된다.
시는 관련 도시계획 규제 완화를 적용해 개정한 ‘서울특별시 지구단위계획 수립기준’을 21일부터 시행한다고 밝혔다. 재개발‧재건축 등 정비사업이나 공동주택 건립을 계획‧추진 중인 사업지에 즉시 적용된다.
지구단위계획 수립기준 개정 내용 요약
| 개정항목 | 대상사업 | 개정(완화)내용 | 비 고 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 항목 | 기정 | 개정 | |||
| 제2종7층 용도지역변경기준 (제2종7층 ⇨ 제2종) | 정비사업 (재건축,재개발) 지구단위계획 수립대상 아파트 (5천㎡ 또는 100세대 이상) | 공공기여 | 10% | 삭제 | 위원회에서 필요하다고 인정한 기반시설은 사업자가 설치 후 제공 |
| 용적률 | 기준170% 허용190% 상한250% | 기준190% 허용200% 상한250% | 도시관리계획 관련 (위원회 심의를 통해 완화) | ||
| 상업‧준주거지역 비주거비율 기준 | 공공정비사업 (재건축,재개발) 정비지원계획 (신속통합기획) | 비주거용도 지상층 설치비율 | 용적률 10%이상 | 용적률 5%이상 | 정비사업 전담 특별 분과위원회 운영기간 내 (위원회 심의를 통해 한시적으로 완화) |
우선, 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받는 지역에서 재개발‧재건축 사업을 추진하거나 지구단위계획을 수립해 공동주택(아파트)을 건립하는 경우 2종 일반주거지역과 동일하게 최고 25층까지(공동주택 기준) 건축이 가능해진다. 용적률도 190%→200%(허용용적률)로 상향된다.
‘2종 7층 일반주거지역’은 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 7층 이하로 층수를 관리하는 제도로, 서울시 전체 면적(605㎢)의 약 14%(85㎢), 주거지역 면적(325㎢)의 26%가 지정돼 있다. 그동안 ‘2종 일반주거지역’보다 낮은 용적률과 층수 제한으로 제도개선 요구가 지속적으로 제기돼 왔다.
2종7층 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 조건으로 제시됐던 의무공공기여(10% 이상)도 없앴다. 공공기여 없이도 용도지역 상향이 가능해져 사업성이 높아질 것으로 기대된다.
정비사업 해제지역 388개소 중 160여개소(약41%)가 제2종(7층)지역이거나 제2종(7층)지역을 일부 포함하고 있어 개정된 기준 적용 검토가 가능하다.
다만, 높이‧경관 관리가 필요한 일부 지역은 예외로 한다. 구릉지, 중점경관관리구역, 고도지구 및 자연경관지구에 해당하거나, 저층‧저밀로 관리되는 용도지역‧지구(녹지지역 등)에 인접한 경우 등이다.
또한, 상업‧준주거지역에서 재개발‧재건축을 할 때 반드시 채워야 하는 비주거비율도 용적률 10% 이상 지상층에서 용적률 5% 이상 지상층으로 3년 간 한시적으로 완화한다.
주택공급난은 심해지는 반면, 코로나19와 온라인 소비 증가 등으로 상업공간 수요는 줄고 있는 사회변화를 반영한 것이다. 비주거 비율을 줄이면 그만큼 주택공급을 늘릴 수 있고 상가 미분양 등 위험부담도 낮출 것으로 기대된다.
서울연구원의 최근 연구결과에 따르면 서울시내 상업공간 수요는 줄고 있으며, 온라인 소비 증가와 인구구조 변화추세를 고려하면 2045년에는 소매점의 상업공간 수요가 2020년 대비 절반 이하가 될 것으로 전망하고 있다. 서울연구원은 “상업공간을 수요에 맞춰 탄력적으로 관리할 방안이 필요하다”고 제안했다. ☞[연구보고서] 서울시 상업공간 수급현황과 입지행태 변화
‘2종 7층 일반주거지역’은 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 7층 이하로 층수를 관리하는 제도로, 서울시 전체 면적(605㎢)의 약 14%(85㎢), 주거지역 면적(325㎢)의 26%가 지정돼 있다. 그동안 ‘2종 일반주거지역’보다 낮은 용적률과 층수 제한으로 제도개선 요구가 지속적으로 제기돼 왔다.
2종7층 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 조건으로 제시됐던 의무공공기여(10% 이상)도 없앴다. 공공기여 없이도 용도지역 상향이 가능해져 사업성이 높아질 것으로 기대된다.
정비사업 해제지역 388개소 중 160여개소(약41%)가 제2종(7층)지역이거나 제2종(7층)지역을 일부 포함하고 있어 개정된 기준 적용 검토가 가능하다.
다만, 높이‧경관 관리가 필요한 일부 지역은 예외로 한다. 구릉지, 중점경관관리구역, 고도지구 및 자연경관지구에 해당하거나, 저층‧저밀로 관리되는 용도지역‧지구(녹지지역 등)에 인접한 경우 등이다.
또한, 상업‧준주거지역에서 재개발‧재건축을 할 때 반드시 채워야 하는 비주거비율도 용적률 10% 이상 지상층에서 용적률 5% 이상 지상층으로 3년 간 한시적으로 완화한다.
주택공급난은 심해지는 반면, 코로나19와 온라인 소비 증가 등으로 상업공간 수요는 줄고 있는 사회변화를 반영한 것이다. 비주거 비율을 줄이면 그만큼 주택공급을 늘릴 수 있고 상가 미분양 등 위험부담도 낮출 것으로 기대된다.
서울연구원의 최근 연구결과에 따르면 서울시내 상업공간 수요는 줄고 있으며, 온라인 소비 증가와 인구구조 변화추세를 고려하면 2045년에는 소매점의 상업공간 수요가 2020년 대비 절반 이하가 될 것으로 전망하고 있다. 서울연구원은 “상업공간을 수요에 맞춰 탄력적으로 관리할 방안이 필요하다”고 제안했다. ☞[연구보고서] 서울시 상업공간 수급현황과 입지행태 변화
시는 비주거비율 완화를 신속통합기획을 통한 정비사업과 공공이 시행하는 정비사업(공공재개발, 공공재건축)에 우선 적용한다. 우선 서울시 도시계획위원회 내에 신설 예정인 정비사업 전담 특별 분과위원회 운영기간(3년) 동안 적용·운영한 후 연장‧확대를 재검토할 계획이다.
이번 서울특별시 지구단위계획 수립기준 개정은 5월 발표한 ‘6대 재개발 규제완화 방안’ 실행을 위한 제도개선이다. 앞서 주거정비지수제 폐지, 신속통합기획 전면도입 등을 위해 도시 및 주거환경정비 기본계획을 변경(9.23.)한 데 이어, 이번에 ‘2종 7층 일반주거지역’ 규제를 완화함으로써 6대 방안을 위한 제도개선을 모두 마무리지었다.
6대 방안은 ①‘주거정비지수제’ 폐지 ②‘신속통합기획’(구 ‘공공기획’) 전면도입으로 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ③주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ④재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ⑤‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화를 통한 사업성 개선 ⑥매년 ‘재개발구역 후보지 공모’를 통한 신규구역 발굴이다.
이번 서울특별시 지구단위계획 수립기준 개정은 5월 발표한 ‘6대 재개발 규제완화 방안’ 실행을 위한 제도개선이다. 앞서 주거정비지수제 폐지, 신속통합기획 전면도입 등을 위해 도시 및 주거환경정비 기본계획을 변경(9.23.)한 데 이어, 이번에 ‘2종 7층 일반주거지역’ 규제를 완화함으로써 6대 방안을 위한 제도개선을 모두 마무리지었다.
6대 방안은 ①‘주거정비지수제’ 폐지 ②‘신속통합기획’(구 ‘공공기획’) 전면도입으로 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ③주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ④재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ⑤‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화를 통한 사업성 개선 ⑥매년 ‘재개발구역 후보지 공모’를 통한 신규구역 발굴이다.
문의 : 도시관리과 02-2133-8376
